相続 実家

【実家の相続Q&A】どうするのが一番得?相続の流れと手続きまとめ

マンションや一軒家、土地などの不動産を所有している人が亡くなると相続が発生します。
私は以前相続をした経験があるので、先日知人からこのような相続に関しての相談を受けました。相談された内容は、「先日父が亡くなりました。母はすでに他界しているので、誰も住まなくなった実家(一軒家)を自分が相続することになりました。具体的に何をすれば良いのでしょうか?」という内容です。

今回はこの質問に対して、相続手続きの流れや費用、気を付けなければいけない点。また、もし空き家となった実家を所有する時には、どんな管理をしなければいけないかをお話します。

目次

1.相続の流れ
1-1相続財産の調査を行う
1-2相続登記について
1-3名義変更の方法(必要書類)
1-4名義変更の方法、必要書類(相続登記申請書)
1-5相続登記にかかる費用について

2.空き家を管理する費用
2-1不動産を所有するとかかる費用
2-2空き家を管理する際にかかる費用

3.不動産を売却する場合
3-1費用について
3-2手間、時間はどのくらい?

4.不動産を売却するなら、なるべく手間をかけない事
4-1一括査定サイトがお薦め
4-2イエウールがお薦め

5.まとめ

1.相続の流れ

相続の全体的な流れを先に言っておきます。相続のおおまかな流れは以下のようになります。

@ 遺言書があるかを確かめる
A 相続人の調査を行う
B 相続財産の調査を行う
C 遺産分割協議を行う
D 遺産分割協議書を作成する
E 相続登記、名義変更を行う

このような6つのステップに分かれています。
今回の相談では、相続人は相談者の方一人で、遺言書もないという状態でしたので、@Aは割愛します。

1-1相続財産の調査を行う

念のため、相続財産の調査は必ず行いましょう。今回は、空き家を相続するという事ですが、もし他に財産があった場合には、その空き家をどうするかが変わってきます。他の財産を加味した上で、「売却する」「賃貸する」「空き家のまま所有する」という選択肢から選ぶのです。

加えて、キチンと財産を調べておかないと、後になって財産があったことが発覚し相続税が未払いであるという状態になり得ます。そうなると相続税の追加徴税があるので、余計なお金がかかってしまいます。財産には「負債」も含まれている点も注意が必要です。今回の相談のケースでは、相続した空き家には住宅ローンは残っていないとの事でした。しかし、これもキチンと調べないと、相続したは良いものの、「実は多額の負債があった」などという事になりかねません。

その場合には「相続放棄」をするという選択肢も加わりますが、相続放棄は、原則被相続人が亡くなってから3か月以内に裁判所へ申し出る必要があります。

1-2相続登記について

そもそも相続登記とは何か?について先にお話します。相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった場合に、その不動産の名義を被相続人から相続人へ名義変更を行う事をいいます。今回の場合は亡くなった父から、相続人の相談者(子)へ名義変更をしなければいけません。

良く勘違いされるのですが、相続登記は、法律上期限が決められているわけではありません。つまり、父の名義を子に変更しないまま放置していても、法的な罰は特にないのです。しかし、キチンと名義を変えておかないと別のリスクが発生します。

リスクとは、その不動産を「自分の所有物である」と主張していない事になるので、将来面倒な揉め事に巻き込まれる危険性がある点です。また、売却や賃貸をする際には、結局自分の名義にする必要があるので、早めに相続登記をしておいて損はありません。

今回の相談では、他の相続人がいないので前者の「権利関係の揉め事」はないと思います(上述した「相続人の調査などをキチンと行った前提です)。ただ、その不動産を売却する時や賃貸する時に、名義変更をしていないと売却や賃貸のタイミングが遅れる可能性があります。不動産はタイミングによって売却金額や空室リスクが大きく変わってきますので、早急に相続登記をしましょう。

1-3名義変更の方法(必要書類)

それでは、実際にどうやって名義変更をするかというお話です。上述したように「相続登記」をすることによって、名義変更を行います。今回は割愛していますが、相続人が複数いる場合には遺産分割協議をし、遺産分割協議書を作成し、それに沿って持ち分割合を変える必要があります。

さて、本題の名義変更の方法ですが、まずは以下の書類を取得する必要があります。
・被相続人の戸籍謄本(出生から死亡まですべて)
・被相続人の住民票の除票
・相続人全員の印鑑証明書
・相続人全員の住民票
・不動産の固定資産評価証明書(年に一度所有者に郵送されます)
・不動産の全部事項証明書(法務局で取得できます。※1)
・遺産分割協議書(相続人が複数いる時のみ。今回の相談内容だと不要)

※1不動産の全部事項証明書は法務局に行かなくても以下URLより取得できます。
「登記情報提供サービス」  http://www1.touki.or.jp/

1-4名義変更の方法、必要書類(相続登記申請書)

必要書類の取得が終わったら、相続登記申請書の作成を行います。相続登記申請書とは、法務局に不動産の名義の書き換えを申請する書類のことを言います。記入欄が多いため最初は戸惑いますが、ひな形※2を見ながら記載すると割と簡単です。

そして、前項で記載した必要書類と、相続登記申請を持って法務局※3に行き提出します。法務局に書類を提出してから1〜2週間後に新しい権利書が発行されます。これで相続登記が終了し、父から相談者へ、無事名義変更の完了となります。

ちなみに、これも良く勘違いされている事ですが、登記手続きは自分ですることが出来ます。登記は司法書士の専任業務と思われている方が多いですが、免許を持っていなくても行えるのです。しかし、書類作成や流れがあまりに煩雑なため、通常は司法書士に委任することが多いです。

※2法務局ホームページ
http://www.moj.go.jp/MINJI/MINJI79/minji79.html
※3法務局の場所
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/kankatsu_index.html

1-5相続登記にかかる費用について

相続登記は必要書類を取得する費用や、司法書士に委任する場合には費用がかかります。目安ではありますが、費用を以下に記載します。

・戸籍謄本や印鑑証明書など:1通200円〜800円※4
・不動産の全部事項証明書 :600円/1物件
・登録免許税 :固定資産税の0.4%※5
・司法書士報酬料       :5万円〜(司法書士事務所によって異なります。)
・その他交通費など

このように、謄本や印鑑証明書などの役所で取得する書面は数千円程度です。つまり、司法書士に依頼するかどうか、登録免許税はいくらか?によって相続登記費用は大きく変わってきます。先ほどの通り、自分でも登記することは可能ですが、基本は司法書士に依頼するので、その前提で費用は計算しておきましょう。

※4最寄りの役所ホームページをお調べください
※5詳細は国税庁ホームページをご覧ください
https://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7191.htm

2.空き家を管理する費用

もし、相続した空き家を売却も賃貸もせずに所有し続ける場合は、空き家を管理する必要があります。なぜなら、空き家は放置していると傷んできますし、建物があれば放火や不法投棄などの様々なリスクが潜んでいるからです。但し、不動産は所有しているだけでお金がかかりますので、その点を加味した上で不動産を所有し続けるかは考える必要があります。

2-1不動産を所有するとかかる費用

不動産を所有していると必ずかかる費用は「固定資産税」です。これは固定資産(不動産)を持っているだけでかかってくる税金です。固定資産税は毎年1/1時点で不動産を所有している人にかかってくる税金になります。

ちなみに、冒頭で言った通り、相続が発生しても相続登記(名義変更)はせず、父の名義のまま放っておいても法的に問題はありません。そのため、「固定資産税を払いたくないから相続登記しない」という方がいますが、結局は固定資産税を支払う事になります。なぜなら、不動産の所有者が亡くなっている時は、法定相続人の代表に請求がいくからです。

固定資産税の算出方法は「固定資産税評価額?1.4%※6」になります。具体的な金額に関しては、毎年5月〜6月くらいに郵送で請求書が届きますので、そちらで支払をする流れです。今回相談を受けた件では、一軒家の土地部分・建物部分のどちらにも固定資産税はかかってきます。

※6詳細は東京都主税局ホームページをご覧ください
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_o.htm

2-2空き家を管理する際にかかる費用

今回、特に注意が必要なのは「一軒家」という点です。一軒家は建物がありますので、しっかり管理しなければいけません。今回の場合ですと、相続する実家が相談者の居住地から遠い場所だったので、もし空き家を所有するなら不動産会社に管理をお願いする必要があります。管理は具体的には以下のような事を行います。

・通風・換気(窓や押し入れ)
・通水(トイレ、ふろ場、洗濯機、バルコニーの配管)
・雨漏りの確認
・清掃(簡単な掃き掃除など)
・庭木確認(雑草取り、剪定など)
・外壁などの外部確認(ひび割れや塗装劣化など)
・ポスト整理
・管理結果の報告

このような事を、委任した不動産会社の担当者が定期的に行います。費用はプランによって大きく異なりますが、最低限の通風・通水・清掃のみで月一回、月額5,000円程度です。

3.不動産を売却する場合

それでは、マンションを売却する時にかかる費用や手間はどの程度でしょうか?

3-1費用について

まず、費用についてです。
・仲介手数料(物件価格の3%+6万※7)
・所有権移転登記費用(登録免許税+司法書士報酬料)
・印紙税

所有権移転登記費用は登録免許税と司法書士報酬料になります。この額は、上述したように固定資産税額や司法書士によって異なりますが、概ね10万〜15万円程度です。印紙税※8も物件価格によりますが、一般的な1,000万円超〜5,000万円以下の物件の売買では「2万円」となります。

例えば、今回相続した一軒家を売ったとして、売却金額が4,000万円だったとします。その場合の仲介手数料は約136万円(消費税込み)になり、この金額と上記の登記費用なども合わせると、大体150万円ほどの費用がかかってきます。

※7物件価格によります。
※8印紙税の詳細は国税庁ホームページをご覧ください。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7101.htm

3-2手間、時間はどのくらい?

続いて、手間、時間はどの程度かかるでしょうか。不動産を売却する時には、「不動産会社への査定」「売却活動」「契約行為」「引渡行為」となります。人や物件にもよりますが、目安としては以下の時間がかかってきます。

<査定>
一括査定(後述します):5分程度  個別査定:5分×不動産会社数
実際に部屋を見る時間:10分程度
査定額のヒアリング:25分×不動産会社数
媒介契約(売却を任せますという不動産会社との契約)」:1時間

<売却活動>
土日案内:月5〜6回程度×2〜3時間
(人によって大きく違います)

<契約行為・引渡行為>
各1~2時間

というようなイメージです。前項まででお話をした、不動産を所有するとかかる時間と費用。そして、今回お話をした不動産を売却する時に掛かる費用と時間。それぞれを天秤にかけて不動産を売却するのか、所有するのかは判断したほうが良いです。

私が今回相談者におススメしたのは不動産の売却です。理由は、所有していても、不動産価格が上がるかどうかは分からないし、もしかしたら下がるかもしれないからです。そんな状態の中で、固定資産税などの費用を支払って所有し続けるよりも、売却してしまった方が、遥かにメリットがあると思います。

もし、不動産の所有を薦めるとしたら、再開発の話があったり、新駅の建設があったりと、確実に不動産価格が上がりそうな時だけです。

4.不動産を売却するなら、なるべく手間をかけない事

前項のように相談者には売却を薦めました。ただ、売却する時も前項でお話をしたように手間がかかります。特に売却活動は、良い不動産会社に出会えれば早く終わりますが、良くない不動産会社だとズルズルと時間がかかってしまいます。

4-1一括査定サイトがお薦め

そこで相談者の方には、売却する時には一括査定サイトを利用した方が良いと薦めました。一括査定サイトでは、一度物件情報を入力するだけで複数の会社に査定依頼できるからです。これを使えば査定の時間も大幅に減らせますし、複数の不動産会社の査定額を同時期に比較出来るため、良い不動産会社に出会いやすいです。

4-2イエウールがお薦め

一括査定サイトはいくつかありますが、私自身もマンションの売却の時に利用した「イエウール ※9」というサイトを薦めました。特に今回の場合は、相続した一軒家が相談者の家からは遠方です。そのため、相談者自身が相続する実家の近くの不動産会社を探す事は難しいです。わざわざ最寄り駅まで行って不動産会社を訪ねるのも手間ですし、そもそも近くに店舗があるかも分かりません。

その点、イエウールは参画不動産会社が業界トップクラスなので、遠方でも売却を任せられる不動産会社と出会いやすいです。このように、売却の手間を極力省き、自分に合った不動産会社を見つける事が出来れば、早く高く売る事ができます。そうなると、所有しているよりも売却の方が、より一層メリットがあるという事になります。

※9イエウール
https://ieul.jp/

5.まとめ
不動産を相続した時には、売却した方が良い時が多いです。建物がなく土地だけだったとしても税金はかかりますし、放置している間に不法投棄や境界杭の破損などがあっては困ります。上述したように、その不動産の価値が上がる可能性がある時は、所有するのも有りだと思います。ただ、そういう時は大抵固定資産税が高いです(価値が高いため)。

そのため、費用と手間は多少かかりますが、「一括査定サイトを利用して良い不動産会社を見つけ、早急に売却するのがベスト」と相談者にはアドバイスをしました。

※2016年5月執筆。記載の税率や控除額は時期によって異なります。詳細は国税庁ホームページなどでご確認ください。